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SCPI fiscale, SCPI de rendement : laquelle faut-il choisir ?

La grande famille des sociétés civiles de placement immobilier se classe en deux principales catégories : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Notons que la gestion et la commercialisation de ces produits sont pris en main par des opérateurs dont l’activité est rigoureusement contrôlée par l’AMF, l’Autorité des marchés financiers.

La SCPI fiscale : pour gagner des revenus locatifs en défiscalisant

Le mécanisme des SCPI fiscales est le même que pour l’immobilier classique détenu en direct et faisant l’objet d’une défiscalisation. Ces actifs utilisent en effet les dispositifs tels que la loi Pinel (pour un parc neuf), la loi Malraux (pour un parc d’immobiliers anciens répertoriés « patrimoine historique »), ou encore le dispositif du déficit foncier (pour un parc d’immobiliers également à rénover).

Maison, Propriété, Main, Donjon

Les SCPI Malraux sont les plus rares à trouver sur le marché, étant donné que les biens concernés ne représentent que des opportunités assez exceptionnelles. Elles donnent lieu à une réduction d’impôt de 22% à 30%.Les SCPI Pinel quant à elles intéressent de plus en plus d’investisseurs en raison de leur meilleure accessibilité par rapport aux SCPI Malraux d’une part, et à l’immobilier Pinel classique d’autre part. Investir sous ce montage fiscal est en effet extrêmement contraignant pour le loueur ordinaire (choix de l’immobilier, localisation selon la zone éligible, calcul des loyers en respectant les plafonds). Ainsi, passer par un professionnel permet d’échapper aux obligations et aux contraintes qui émanent du dispositif, tout en profitant de la réduction d’impôt suivant les mêmes conditions, c’est-à-dire sous un taux de 12%, de 18% ou de 21%.

Les SCPI de déficit foncier quant à elles fonctionnent de la même manière que l’immobilier détenu en direct et jouissant de ce montage. Ainsi, les charges relatives à l’acquisition et à la remise aux normes créent ledit déficit foncier pour être déduit de la charge fiscale de l’investisseur.

Les SCPI fiscales donnent lieu à un rendement moyen dans l’ensemble, mais qui est meilleur que celui de l’immobilier classique, soit environ 3.2% par an. Il est préférable de réaliser une simulation par rapport à son imposition avant de décider d’investir dans ce type de SCPI afin que le rendement soit au rendez-vous.

Les SCPI de rendement : pour mieux épargner

Les SCPI de rendement quant à elles proposent un meilleur TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Elles sont ainsi recommandées pour celui qui recherche plutôt du rendement grâce à des dividendes plus intéressants que ceux produits par la SCPI fiscale. En effet, les locataires ne sont pas ceux qui occupent un logement principal mais qui louent plutôt un local professionnel. Celui-ci peut être à usage de bureaux, de locaux d’activité ; il peut aussi servir de mur de commerce (de boutique ou de magasin), de mur d’établissement de santé ou d’éducation. Les locataires sont donc capables de s’acquitter de loyers plus élevés par rapport à ceux qui occupent des immeubles résidentiels. Le TDVM des SCPI de rendement est ainsi plus attractif : il est de 4.6% en moyenne. Ce rendement est actuellement en baisse en raison du ralentissement économique, mais sans pour autant glisser au-dessous des 3.8%.

Par ailleurs, les SCPI de rendement sont aussi disponibles dans certains produits d’épargne comme l’assurance-vie.

Avantages pour ces deux types de SCPI : leur diversification

Que vous investissiez dans une SCPI fiscale ou de rendement, vous jouissez systématiquement d’un atout potentiel : la diversification de leur parc, c’est-à-dire de la typologie des immeubles ainsi que celle des locataires.

Grâce à leur prix nettement amoindri comparé à celui de l’immobilier classique, les SCPI sont à la portée de tous, des particuliers comme des professionnels.

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