Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font désormais partie des actifs sélectionnés par les assureurs dans le cadre de la composition de leur contrat multisupport, tout comme les OPCI et les autres produits en unités de comptes. Quelles sont les conséquences d’un placement en SCPI dans une assurance-vie ? Ce montage est-il profitable et à qui est-il le plus recommandé ?
Les types de SCPI éligibles dans un contrat d’assurance-vie
Tout d’abord, il faut noter que ce sont dans la majorité des cas les SCPI de rendement qui sont éligibles dans les contrats d’assurance-vie. Elles génèrent un rendement plus élevé par rapport à celles dites fiscales. En effet, les assureurs préfèrent opter pour des produits qui distribuent des dividendes de qualité, ce qui est le cas pour les SCPI de rendement.
De plus, ces dernières ne sont pas toutes éligibles dans les assurances-vie, mais une sélection d’entre elles seulement en fonction de leur rentabilité ainsi que des frais d’entrée et des frais de gestion appliqués par la société de gestion. L’assureur les négocie en effet auprès de cette dernière afin que le rendement du montage soit le plus intéressant possible.
La SCPI n’appartient pas au souscripteur mais à l’assureur
Lorsque le souscripteur opte pour une SCPI dans l’assurance-vie, celle-ci est souscrite auprès de l’assureur qui en est le propriétaire. Par conséquent, si le souscripteur souhaite cesser de détenir des parts de SCPI, il ne les revend pas lui-même puisque ce sera l’assureur qui les reprendra. Les problèmes de liquidité seront donc écartés dans le cadre de la souscription à la SCPI dans l’assurance-vie, à la différence d’une SCPI acquise directement sur le marché de l’émission. Dans ce cas, l’investisseur se charge lui-même de revendre ses parts sur le marché de l’occasion, soit de gré à gré s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, ou par le biais de l’intervention de la société de gestion dans le cas d’une SCPI à capital variable.
De plus, puisque la SCPI appartient à l’assureur, le souscripteur n’aura pas le droit au vote au moment des assemblées générales organisées par la société de gestion. Le démembrement non plus n’est pas possible, c’est-à-dire la jouissance des revenus en usufruit ou la détention des parts en nue-propriété. Par ailleurs, l’avance sur l’assurance-vie représente la seule alternative en ce qui concerne l’achat des parts si le souscripteur ne dispose pas du montant en cash. Autrement dit, l’achat à crédit n’est pas autorisé dans l’assurance-vie.
La fiscalité très attrayante du montage
Une fois que les dividendes de la SCPI sont introduits dans le capital de l’assurance-vie, ils ne sont plus soumis au régime foncier mais plutôt au régime fiscal de cette dernière. Par conséquent, le montant de ces dividendes sera retranché de l’imposition du souscripteur. En clair, le souscripteur défiscalise en intégrant des parts de ce produit pierre-papier dans l’assurance-vie.
Une fois que le souscripteur atteint l’âge de départ à la retraite, les rentes de l’assurance-vie seront servies avec également une fiscalité allégée puisque la déduction de l’abattement de 10% s’applique d’office sur ces dernières.
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La SCPI dans l’assurance-vie, pour qui ?
Tout individu peut souscrire à une SCPI. Cependant, celui qui souhaite épargner et détenir les parts sur une période minimale de 8 ans peut investir via l’assurance-vie en raison de la fiscalité très profitable que nous venons de mentionner ci-dessus. Dans ce cas, les dividendes seront bloqués tout au long de cette période et aucun retrait ne sera autorisé.
Si à l’inverse, l’investisseur souhaite immédiatement utiliser les revenus de la SCPI, il souscrira auprès de la société de gestion, avec la possibilité d’opter pour l’achat des parts en usufruit par exemple. Ceci afin de profiter d’un prix décoté qui lui permettra d’améliorer son rendement.
